Mettre un condo ou une maison en gestion locative en Floride : tout savoir sur les mises en location
Vous êtes propriétaire d’un condo à Fort Lauderdale que vous n’occupez pas toute l’année et que vous souhaitez louer ? Vous pensez investir dans des biens à Miami pour les mettre en location ? Partout en Floride des entreprises francophones peuvent vous assurer leur mise en gestion locative ! vous n’avez alors plus rien à faire : elles s’entendent avec vous sur le pourcentage du loyer qu’elles vont garder pour elle afin de s’occupent de toute la gestion pour vous ! A la clé vous aurez un gain de temps, mais aussi de pression car vous n’aurez pas à faire face à des procédures, des réparations qui doivent être immédiatement réalisées etc…
Voir notre liste d’agents immobiliers parlant français. Regardez s’ils font de la gestion locative, c’est écrit sur leurs publicités. Certains en font dans des zones précises (Miami, Orlando etc) ou pour des locataires précis (touristes près des plages, Snowbirds, travailleurs) etc… :
L’immobilier à Miami et en Floride : les agents et courtiers francophones
Si vous êtes étranger et ne connaissez pas bien la Floride, il vous faut savoir qu’ici les propriétaires sont beaucoup plus protégés que dans d’autres pays. Si un locataire ne paye pas, alors en un ou deux mois vous pouvez le faire expulser et il n’aura pas de voie de recours. Donc, quand vous vous inscrivez dans un bon système, ça peut vous rapporter un bon et stable retour sur investissement.
Il y a beaucoup d’entreprises parlant français à proposer ces services en Floride, dont certains qui sont des agents immobiliers spécialisés dans les investissements : vous achetez avec eux et ils s’occupent ensuite de tout. Un premier aspect qui vous fera gagner du temps : ils savent la valeur exact de votre bien sur le marché, et ils adapteront les loyers au fur et à mesure des évolutions.
Les deux points forts, c’est qu’ils font aussi bien la gestion de votre propriété que celle du locataire.
La gestion de la propriété en Floride
Cela comprend des éventuels travaux et rénovations, la gestion des courriers et formalités (assurances, charges, factures, fiscalité, comptabilité, loyers…) et autres obligations mais aussi imprévus. Et elles vous envoient un rapport mensuel, et certains ont même une plateforme internet où vous pouvez voir toutes les données en temps réel.
La gestion du locataire en Floride
Il faut d’abord le rechercher, avec une annonce de votre mise en location, comprenant des photos et descriptions, puis il faut le sélectionner, en définissant un profil souhaitable, et ensuite établir le contrat avec lui, afire l’état des lieux et collecter les loyers d’avance, puis les loyers mensuels.
Les professionnels peuvent ainsi vous faire gagner du temps, mais en maîtrisant toutes les procédures, ils facilitent aussi la vie du locataire, par exemple en facilitant la communication, ils peuvent d’une part les fidéliser, et d’autre part en trouver un nouveau rapidement si c’est nécessaire.
Où investir dans un bien en gestion locative en Floride ?
L’ensemble du territoire de Floride, sans exception, est bon pour l’immobilier : tout y prend de la valeur. La demande y est toujours supérieure à l’offre, en raison d’une pression venant de tous les autres Etats : aussi bien les résidents que les touristes souhaitent venir s’installer en Floride plus que dans les autres Etats, et ça ne s’arrêtera pas, sauf catastrophe naturelle. Mais on peut voir que, suite à un passage d’ouragan par exemple, la première chose que font les promoteurs c’est de reconstruire en plus solide, plus grand et… plus cher ! Donc, la loi de l’offre et la demande est là et ce n’est pas demain que ça va changer.
Par delà la location, acheter un bien en Floride est donc une certitude de pluvalue si un jour le bien est revendu.
Où investir dans un appartement ou une maison ? Vous avez plusieurs tendances que vous pouvez privilégier. Soit vous achetez un bien qui sera mis en location pour les touristes à court terme, ceux qui exigent d’être près de la mer pendant une ou deux semaines de vacances, à Miami Beach, Hollywood, Fort Lauderdale etc… (ce sont juste des exemples). Or certaines villes (pas toutes) ont des réglementations contre les locations courtes (pour « lutter contre la airbnbisation » !). Mais, louer aux touristes, quand c’est possible, c’est ce qui rapporte le plus (et les biens sont donc très chers à acheter). Et vous savez que la Floride (en particulier le sud) est l’endroit qui accueille le plus de touristes sur la planète…
Vous avez aussi des Snowbirds qui ne souhaitent pas avoir une vue sur mer, mais simplement passer deux mois en location au soleil pour un prix beaucoup moins élevé à Lauderhill, Deerfield Beach, Hallandale, Fort Lauderdale, West Palm Beach etc… Il y a parfois une très forte pression (notamment sur notre groupe de Snowbirds) afin de trouver ce genre de biens.
Enfin, il y a des investissements sages et rentables dans des zones où des travailleurs cherchent à se loger, en appartement, condo ou maison, et c’est aussi bien valable à Miami (ville), Tampa Bay, Orlando, et dans des villes beaucoup plus petites : Boca Raton, Hollywood, et en fait à peu près partout.
Bien entendu, il faut ensuite subdiviser les catégories précédentes en fonction d’autres impératifs liés à la géographie (sur un golf, sur une rivière etc…) des installations communes et des restrictions (comme par exemple les résidences 55+).
Si vous possédez déjà un bien, dites-vous, encore une fois, qu’il n’y a pas de « mauvais endroits » pour mettre en location.
Vaut-il mieux louer à courte ou à longue durée en Floride ?
Il faut penser le pour et le contre :
– En courte durée : Vous louez plus cher, mais vous avez des frais d’entretien et de maintenance plus élevés. Votre agent doit lutter avec la concurrence pour mettre en location, et vous n’avez donc pas un revenu régulier exact. Vous êtes dépendant des saisons touristiques. Vous pouvez cependant profiter vous même de votre condo ou de votre maison.
– En longue durée : c’est plus stable et c’est plus simple à gérer. Mais il faut trouver LE bon locataire, ça vous rapportera moins, et vous ne pourrez pas profiter du bien immobilier pour vous même.
Précisions sur les investissements :
– En fonction de l’endroit où vous achetez vous ne pouvez pas forcément mettre en location dès la première année.
– Avertissement : ne travaillez pas avec des inconnus et n’investissez pas dans des domaines que vous ne connaissez pas du tout. Il vous faut une relation de confiance avec vos agents immobiliers.
Voir aussi :
Notre Guide (gratuit) de l’investissement et de l’immobilier en Floride :
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