Immobilier à Miami : dans quels quartiers investir ?

Lesquels des 13 quartiers qui composent Miami a-t-il le vent en poupe pour l’immobilier ? Avec ses plages de sable blanc, son soleil toute l’année, ses fêtes et ses célébrités, Miami fait rêver des millions de personnes à travers le monde. La plupart viennent pour quelques jours de vacances dans les hôtels de Miami Beach, mais beaucoup d’autres investissent à la faveur d’un marché plutôt attractif : des centaines de milliers de Français et de Canadiens l’ont déjà fait.

Crédit photo ci-dessus : Captain-tucker – Wiki Commons

Miami génère ainsi chaque année un grand nombre de transactions immobilières car la ville est très agréable, dynamique et plus abordable que la plupart des autres « endroits à la mode » de la planète. Alors la question est finalement : où faut-il investir à Miami ?

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La grande force de Miami réside dans la diversité de ses produits, de ses quartiers et de ses prix : de l’appartement en ville, au petit immeuble Art Déco, en passant par le condominium en bord de baie, jusqu’à la maison familiale ou villa de luxe les pieds dans l’eau… une multitude de biens différents sont en permanence sur le marché et tout le monde peut donc trouver l’achat de ses rêves. Une seule condition : bien définir ses besoins et son budget.

La ville de Miami est divisée en 5 districts et subdivisée en 13 quartiers. Du nord au sud les quartiers sont très contrastés d’un point de vue architectural, ambiance et style de vie. Certains sont plus où moins intéressants d’un point de vue investissement en fonction du projet de chacun. Voici un petit tour d’horizon des quartiers les plus connus et représentatifs de la ville…

Miami Beach : le quartier qui fait rêver

Condominiums en bord de mer, petits immeubles style Art Déco ou villas les pieds dans l’eau, ce quartier offre une grande variété de biens de tous les styles dans une ambiance de vacances permanentes. C’est clairement un incontournable de la vie miamienne, un endroit très prisé et les prix sont à la hauteur de l’engouement, c’est-à-dire plutôt élevés, tant au niveau de la location que de l’achat. Si vous avez les moyens d’y investir, de par son emplacement, sa notoriété et son flot de touristes permanents, c’est une valeur sûre. La « Beach » reste aujourd’hui un investissement idéal pour ceux qui recherchent un bien immobilier à haut rendement locatif, surtout dans le domaine de la location saisonnière, car le taux de remplissage est très élevé tout au long de l’année.

North Miami : un quartier modeste et calme

Situé à une quinzaine de kilomètres au nord de Downtown, North Miami est lovée contre la baie de Biscayne. Le quartier compte un golf réputé, de nombreux espaces verts, plusieurs marinas et de petits commerces divers. D’un point de vue immobilier, le quartier est plutôt populaire et habité par une population venue de Cuba, d’Haïti, de la Jamaïque ou des Bahamas. Il est composé à la fois de petites maisons modestes et d’immeubles plus imposants. Aujourd’hui, vous pouvez y trouver des maisons à des prix très abordables en pariant sur le développement de cette partie de Miami où des projets immobiliers type condominiums sont envisagés dans les prochaines années.

Doral : une population familiale et tranquille

Située au nord-ouest de Miami à proximité de l’aéroport international, la ville est un havre de paix pour les amateurs d’espaces verts et un paradis pour les sportifs, car le secteur ne compte pas moins de cinq terrains de golf. Quartier familial par excellence (dont la population a été multipliée par dix en vingt ans), Doral se compose principalement de lotissements (souvent situés au bord de petits lacs), aux rues bordées de jolies maisons et de petits immeubles de 4 ou 5 étages de style méditerranéen. Les investissements immobiliers sont essentiellement des achats pour des d’habitations principales par une population majoritairement hispanique.

Miami Shores : le calme et la verdure dans un village

Miami Shores est un « petit » quartier, un vrai village, avec sa mairie, sa police, ses écoles, et des résidents qui apprécient le calme, la verdure, les grands espaces, sans pour autant être loin de l’agitation du centre. Ce quartier coquet plutôt familial datant des années 20 propose de nombreuses demeures classées, au style architectural méditerranéen et colonial dans des rues joliment entretenues. Les années à venir vont marquer apparemment un tournant pour Miami Shores qui compte développer son petit centre-ville un peu à l’image de Las Olas, à Fort Lauderdale.

Aventura : un quartier commerçant raffiné et tranquille

A une demi-heure au nord du centre ville de Miami, Aventura abrite l’un des plus grands centres commerciaux du pays, « Aventura Mall », où se croisent chaque week-end des milliers d’acro du shopping. En dehors des commerces, Aventura possède également plusieurs parcs, des golfs et autant de marinas qui en font une ville où il fait bon vivre. C’est un quartier résidentiel où les investisseurs peuvent trouver à la fois de jolies maisons familiales et des condominiums raffinés souvent situés en bord de baie.

Sunny Isles : des buildings luxueux pour une clientèle internationale

Sunny Isles vit depuis quelques années une croissance fulgurante. Les promoteurs se sont lancés dans la construction d’hôtels et des gratte-ciels ultra luxe, voire élitistes, en s’associant à de grands noms comme Armani, Muse ou Porsche, comme la célèbre « Porsche Tower », qui inclut une voiture du même nom en guise de cadeau de bienvenue à l’achat d’un appartement ! L’ambiance est très cosmopolite, avec une forte population russe et une clientèle très riche. Immeubles de luxe, restaurants et hôtels de très haute gamme se succèdent le long d’une magnifique plage de sable blanc. Sunny Isles est clairement un coin de paradis où passer des moments paisibles sous le soleil floridien. Mais ce paradis a un prix. Si vous souhaitez acheter dans le haut de gamme et que vous avez de gros moyens financiers… c’est ici qu’il faut venir !

Bar Harbour, Bay Harbor Islands, Indian Creek, Surfside : le luxe entre continent et océan

Maisons spacieuses à l’architecture ultra contemporaine avec larges piscines, penthouses de luxe avec vue sur l’océan, plages privées, golfs réputés… Ces quartiers situés entre océan et continent, autrefois repères de snowboarders désargentés, concentrent aujourd’hui les biens les plus chers de Miami et des boutiques huppées (dont le célèbre Bar Harbour Mall) pour satisfaire une clientèle internationale de milliardaires et de « peoples ». Pour les amateurs d’îles gardées et sécurisées, Biscayne Point, Stillwater et Normandy Island offrent des résidences au bord de l’eau, ouvertes sur la baie ou sur des canaux. Tous sont des quartiers chics et calmes très agréables, offrant néanmoins les mètres carrés les plus chers de Miami ! Autant dire qu’il faudra de gros moyens si vous voulez y acquérir quoi que ce soit !

Upper East Side : résidentiel et sécurisé en bord de baie

L’Upper East Side est entouré au nord par Miami Shores, à l’ouest par Little Haïti et au sud par Edgewater. Ce quartier propose essentiellement des maisons classiques et modernes dans des rues verdoyantes situées le long de la baie, souvent privées (Bay Point) ou gardées (Morningside ou Belle Meade). Mais le secteur à d’autres facettes… autour de Biscayne boulevard, il y a MiMo Historic District, une zone plus contrastée où se côtoient bâtiments Art Déco des années 20, fresques colorées, boutiques branchées et petits commerces vieillots. Le quartier ne compte pas moins de 6 parcs pour les amateurs d’espaces verts et plusieurs écoles plutôt côtées. L’Upper East Side a néanmoins fait l’objet d’une spéculation remarquée ces dernières années et les prix des maisons ont parfois plus que triplé en 2 ou 3 ans. C’est en tout cas un beau quartier résidentiel pour vivre en famille et investir évidemment, mais les prix sont plutôt élevés.

Little Haïti : très populaires avec des signes de changement

Quartier historique de Miami dont les premiers habitants sont arrivés au début du XXe siècle, il a depuis accueilli plusieurs vagues d’immigrés Haïtiens fuyant la dictature et la pauvreté de leur pays. Little Haïti a toujours été un quartier plutôt ghettoïsé où criminalité, délinquance et trafics en tous genres étaient légions. Mais depuis 2 ou 3 ans des signes de changement autour de Lemon City et de Little River sont pressentis. Des investisseurs ont acheté pour plusieurs millions de dollars des bâtiments et des entrepôts pour les transformer en logements et espaces commerciaux. Un autre projet appelé « Magic City » – un complexe mixant l’artistique, le divertissement, la formation, le business – est semble-t-il en cours de financement. Aujourd’hui certains professionnels de l’immobilier conseillent d’investir dans ce quartier car les prix sont encore bas, la demande locative forte, et la proximité du Design District, de Wynwood et de l’Upper East Side peut entraîner une petite révolution dans les années à venir.

Edgewater et Midtown : deux quartiers avec le vent en poupe

Plus aéré que Brickell, ces quartiers sont très agréables à vivre et offrent un petit côté « village » avec des commerces de proximité très recherchés actuellement. Ils proposent un grand nombre de constructions récentes type condominiums situées proche de la baie, mais aussi des programmes neufs qui s’achètent actuellement sur plan à des tarifs plus abordables qu’à Brickell ou Miami Beach. Ces deux secteurs sont actuellement d’excellents placements, même sur le court terme, car les prix sont accessibles. En en pleine mutation depuis 3 ou 4 ans, ils vont prendre très vite de la valeur.

Wynwood : le quartier « arty » qui monte

Cet ancien quartier d’entrepôts a été colonisé par les artistes, les galeries d’art et des centaines de murs sont peints par les plus connus des « street artists ». Wynwood propose aussi une multitude de bars, de restaurants et de petits commerces branchés. C’est aujourd’hui un quartier d’art qui propose finalement peu d’habitations, mais qui contribue fortement à donner de la valeur à ses voisins Edgwater et Midtown. Cependant, après l’art et le commerce, Wynwood entame actuellement sa troisième révolution : accueillir des résidents. Les associations communautaires et commerciales du quartier veulent aujourd’hui en faire un lieu de vie à part entière, un véritable « village ». Elles ont fait modifier les règlements de zonage pour densifier le quartier et accueillir de nouveaux immeubles d’habitation. Les investisseurs devraient donc garder un œil ouvert sur ce quartier de plus en plus branché où les projets immobiliers devraient voir le jour dans les années à venir. Compte tenu de l’engouement général, il y a fort à parier que Wynwood prendra rapidement de la valeur.

Design District : le luxe commercial à l’état pur

Délimi­té au sud par NE 36th Street, au nord par NE 41st Street, à l’ouest par North Miami Avenue et à l’est par Biscayne Boulevard, le Design district est un tout petit quartier devenu le temple du luxe du nord de Miami. Design District concentre des boutiques de marques internationales dans la mode ou le design et contribue par sa présence (tout comme son voisin Wynwood) à valoriser les quartiers limitrophes de Edgwater et de Midtown. Il y a aujourd’hui très peu d’opportunités d’investissements locatifs, mais le quartier est encore en pleine transformation… il y a fort à parier que les promoteurs vont surfer sur la vague du luxe, et que d’ici quelques années les condos poussent comme des champignons !

Downtown : un centre historique en pleine mutation

Cette zone de Miami a subi un gros lifting ces dernières années, rénovant ses immeubles vieillots, construisant des tours de verre modernes, aménageant de nouvelles infrastructures comme la gare de la nouvelle ligne ferroviaire reliant Miami à Orlando, la « Brightline ». C’est un quartier vivant en journée (moins le soir) qui propose à la fois une ambiance « ville », avec ses immeubles et ses commerces, culturel, avec les salles de concerts de l’Adrienne Arsht Center ou le « Pérez Art Museum » et le « Frost Science Museum » qui s’y sont installés récemment, et touristique avec le centre commercial « Bayside Market Place » ou le port de croisières tout proche. En termes d’investissement, il y a actuellement de belles affaires pour des appartements neufs ou en pré-construction. C’est un bon choix d’investissement car Downtown est un quartier en pleine mutation.

Brickell : le quartier des affaires toujours très prisé

Séparé de Downtouwn par la « Miami River » et surnommé le « Manhattan du sud » Brickell s’est aussi beaucoup transformé ces dix dernières années. C’est un quartier qui regroupe à la fois des bureaux, des habitations et des commerces, très prisé par tous ceux qui travaillent à Brickell et souhaitent être plus proche de leurs bureaux. Brickell a vu arriver de grands projets commerciaux et résidentiels luxueux ces dernières années, et les prix de l’immobilier sont devenus très élevés. Mais si vous avez les moyens, que vous aimez l’esprit New-yorkais jeunes-cadres-dynamiques, avec boutiques, bars et restaurants, vous y trouverez de très beaux appartements dans des condominiums, avec de belles prestations, de grandes terrasses et pour certains une vue époustouflante sur la baie. Compte tenu des prix pratiqués, il s’agira plutôt d’un investissement à long terme.

Miami River : un nouveau quartier en devenir

Si Brickell centre n’est pas dans vos moyens, les berges de la « Miami River » à l’Est de Brickell réservent actuellement de belles opportunités. C’est un quartier autrefois jalonné d’anciens entrepôts, un peu plus calme que Brickell centre, en pleine transformation également. Il propose des appartements de qualité type condominiums, souvent avec une jolie vue sur la rivière, à des prix inférieurs à ceux du centre. Un projet d’aménagement des berges est en cours de préparation à la mairie, ce qui va certainement valoriser l’endroit. Il s’agit clairement d’un quartier en devenir, l’investissement à faire est plutôt à long terme.

Little Havana : une enclave cubaine au cœur du centre ville

Comme son nom l’indique, le quartier est habité essentiellement par une population venue de Cuba au cours des 40 dernières années. Ici on plonge dans la culture cubaine à tous les coins de rue, avec restaurants, bars et commerces typiques. Aujourd’hui le quartier attire encore de nombreux réfugiés cubains et migrants latino-américains, lui conférant un réel statut d’enclave hispanique au cœur du centre-ville. La « Caille Ocho » est l’artère principale de ce quartier vivant composé essentiellement de petites maisons et d’immeubles de quelques étages pour certains de style Art Deco des années 20 et 30. Les prix sont aujourd’hui encore abordables, mais le quartier vient d’être qualifié de « Trésor National » par « Le Fond américain de préservation du patrimoine », une distinction qui risque d’enclencher une flambée des prix !

Key Biscayne : un monde à part au cœur de Miami

A l’est de Brickell, la presqu’île de Key Biscayne est un quartier principalement résidentiel qui accueille chaque année le fameux tournois de tennis du même nom. Loin de la frénésie de la ville, Key Biscayne est un environnement de vie tout particulier où la nature sauvage des parcs naturels et les magnifiques plages de sable blanc, riment avec élégance, luxe et sérénité. Composé de résidences et de maisons très haut gamme aux jardins luxuriants et fleuris, d’un petit centre ville avec commerces et restaurants, la presqu’île est réellement très chic et les prix de l‘immobilier sont évidemment très élevés.

Coral Gables : historiquement résidentiel et familial

Si vous cherchez une maison familiale au calme dans un endroit sûr, c’est ici qu’il faut venir. Situé au sud de Brickell, Coral Gables surnommé, « The city beautiful », propose de belles maisons d’influence latine et européenne avec de vastes jardins ouverts et parfaitement entretenus, le long de grandes avenues boisées et ombragées. Un petit centre-ville composé de restaurants, de magasins et de galeries d’art, à la fois animé et actif situé le long de « Miracle Miles » complètent le décor. Mais attention, il faudra y mettre le prix ! Ce quartier est aujourd’hui extrêmement cher car très demandé, notamment par une population étrangère expatriée qui y trouve, entre autres, plusieurs écoles internationales pour leurs enfants. Ici aussi, si vous en avez les moyens, les maisons de Coral Gables sont un excellent investissement car le quartier est très coté, avec un rendement annuel bien supérieur aux appartements.

Coconut Grove : un quartier bohème très convoité

Dans les années 1960 Coconut Grove était le point de rassemblement des hippies de Miami, et accueillait une population d’artistes et d’intellectuels dans une ambiance européenne. De cette époque, le quartier a gardé son esprit bohème, mais il est devenu beaucoup plus chic ! Restaurants et boutiques banchés composent le centre ville, parcs verdoyants et marinas se concentrent au bord de la baie. Les investisseurs peuvent trouver de belles maisons de style méditerranéen nichées dans une forêt tropicale à la végétation luxuriante, mais aussi au centre ville, des condominiums dans des complexes de réputation internationale. Tout comme son voisin Coral Gables, il possède de bonnes écoles internationales qui attirent bon nombre de familles aisées ou étrangères (tels que les français), ce qui hisse les prix de façon notable. Ce quartier est aussi un excellent investissement locatif, notamment pour les maisons familiales proposant 3 ou 4 chambres : une denrée rare qui fixe les prix en conséquence.

South Miami : plus loin du centre mais pas moins cher

Situé juste au sud de Coconut Grove avec pour voisin Coral Gables, le quartier de South Miami est un quartier résidentiel plutôt familial. En tant que l’un des plus vieux quartiers de Miami, South Miami offre une vaste gamme de propriétés, variant de petites maisons de famille cachées par une végétation dense, aux grandes demeures modernes et petits condos. South Miami dispose également d’un petit centre ville avec boutiques et restaurants, ce qui rend cette partie de la ville aussi désirable que Coconut Grove, Coral Gables… et les prix au m2 sont donc quasiment aussi élevés.

Pinecrest : une petite ville calme et sereine

A quelques minutes au sud de Coral Gables et de South Miami, le quartier de Pinecrest propose aux acheteurs de magnifiques maisons plutôt luxueuses entourées de grandes propriétés verdoyantes. Pinecrest est devenu ces vingt dernières années l’un des quartiers les plus prisés de Miami grâce à sa tranquillité et ses écoles publiques classées parmi les meilleures du district. C’est un lieu de vie idéal pour les familles qui souhaitent s’installer à Miami dans une très belle banlieue calme et sûre. Mais là aussi, il faudra y mettre le prix car les propriétés en question sont très chères !

Miami propose donc de nombreux quartiers tous très différents les uns des autres. Le choix du quartier où investir se fera forcement en fonction de votre projet (achat principal, location annuelle ou saisonnière), de votre style de vie (nature ou ville) et bien évidemment de votre budget. Car même si Miami reste une ville bien plus abordable que la plupart des grandes métropoles américaines (San Francisco, New-York ou Washington) ou européennes (Paris, Londres ou Berlin), elle propose beaucoup de quartiers résidentiels chics ou branchés ou tout simplement calmes et sûrs… et il faut y mettre le prix !

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